De ontwerptekst, dewelke onder impuls van minister HOMANS tot stand kwam, werd op 18 mei 2018 definitief goedgekeurd door de Vlaamse Regering. Voormelde toekomstige wetgeving zal de woninghuurwet grondig wijzigen waarbij vooral meer bescherming geboden blijkt te worden aan de huurder, ten nadele van de verhuurder. De verhuurder blijkt in de toekomst immers niet meer altijd zelf te kunnen beslissen met wie hij zal contracteren.
Meer specifiek zullen de voornaamste wijzigingen zich als volgt voordoen:
-In eerste instantie zullen er duidelijke regels komen over de affichering. De verhuurder zal expliciet melding moeten maken van alle kosten en lasten, en dit op straffe van GAS-boetes tot 350,00 EUR.
-Voorts zullen verhuurders, voor de aanvang van de huur, ook dienen aan te tonen dat het verhuurde pand voldoet aan alle elementaire vereisten van artikel 5 van de Vlaamse Wooncode. Dit zullen zij moeten doen door voorlegging van een conformiteitsattest. Een dergelijk conformiteitsattest zal maximaal drie maanden oud mogen zijn.
Elke woning zal bijgevolg vooraf gecontroleerd moeten worden, bij gebreke waaraan zware sancties in het nadeel van de verhuurder getroffen kunnen worden.
De sanctie zal er immers in bestaan dat de huurovereenkomst nietig verklaard zal kunnen worden. Dit heeft dan onvermijdelijk tot gevolg dat beide partijen in de situatie geplaatst zullen moeten waarin ze zich bevonden voor aanvang van de overeenkomst. Dit zal dan weer tot gevolg kunnen hebben dat de verhuurder de eerder ontvangen huurgelden zal dienen terug te betalen aan de huurder.
-Vervolgens zal er in de toekomst ook meer duidelijkheid komen omtrent de uit te voeren herstellingen in het gehuurde pand. Er blijkt vandaag immers al te vaak discussie te bestaan omtrent wat als een kleine herstelling dient te worden aangemerkt en bijgevolg ten laste van de huurder zal vallen. De Vlaamse Regering zal in de toekomst een zo gedetailleerd mogelijke lijst met kleine herstellingswerken opstellen teneinde inzake enige duidelijkheid te bieden.
-Daarnaast zal de huurder ook bij een huurovereenkomst van korte duur de mogelijkheid krijgen deze voortijdig op te zeggen. De huurder zal in dergelijk geval wel een opzegtermijn van drie maanden dienen te respecteren, bovendien zal hij een beperkte schadevergoeding dienen te betalen van anderhalve, één of een halve maand huur naargelang de overeenkomst wordt opgezegd in het eerste, tweede of derde jaar van de huurovereenkomst. Een huurovereenkomst van korte duur kan immers maximaal voor drie jaar worden afgesloten.
-Tot slot zullen er allerhande wijzigingen doorgevoerd worden op het vlak van mede-huur. De meest fundamentele aanpassingen lijken voornamelijk te liggen in het feit dat de huurders, ingeval van wettelijke samenwoonst of huwelijk, bij beëindiging van de samenwoonst zelf beslissen wie de huur voortzet, zelfs wanneer dit impliceert dat de huurder waarmee de verhuurder aanvankelijk niet contracteerde de huur zal voortzetten.
Bij feitelijk samenwoning blijkt de situatie zelfs nog verregaander te zijn. De huurder(s) zullen voortaan zelf de vraag kunnen stellen aan de verhuurder om een bijkomende huurder toe te laten in de woning.
Wanneer de verhuurder hiermee niet instemt zullen de huurders de vrederechter kunnen vatten met het verzoek de kandidaat-huurder voortaan toch als huurder te beschouwen.
De vrederechter zal hier uiteraard nog wel een zekere appreciatiemarge hebben, die wel beperkt blijft tot het nagaan of de bezettingsnorm niet wordt overschreden en de kandidaat-huurder over voldoende financiële middelen beschikt om de huur te blijven betalen.
Inzake studentenhuisvesting, hetgeen in onze regio (Leuven) toch een vaak voorkomend fenomeen is, zal de verhuurder voortaan moeten instemmen met onderhuur wanneer de student deelneemt aan een stage, een uitwisselingsprogramma of een studie. De huurprijs zal tevens inclusief alle kosten en lasten moeten zijn.
Het mag duidelijk zijn er vanaf 1 januari 2019 heel wat zaken zullen wijzigen in de huurwetgeving zoals wij de vandaag kennen. Het zal aan de verhuurder en de huurder toekomen zich hierover goed te laten begeleiden en de huidige huurovereenkomsten grondig te herzien teneinde ieders rechten, toch zo goed mogelijk te vrijwaren.
De nieuwe wetgeving bepaalt immers op enkele punten de mogelijkheid af te wijken, voor zover zulks expliciet wordt vastgelegd, hetgeen andermaal het belang van een gedegen advies benadrukt. Het team van ons Lovius advocatenkantoor staat klaar om u hierbij te helpen.
Sven De Maeseneer
Advocaat