Heeft u vandaag nog geen dakisolatie in uw verhuurde woning, dan kan de wooninspecteur in uw gemeente bij een controle slechts een beperkt aantal strafpunten toekennen. U krijgt dan enkele maanden de tijd om de woning in orde te brengen, waarna een nieuwe controle volgt. Heeft u echter een minimaal aantal van 15 strafpunten bereikt, dan riskeert u dat de gemeente uw woning ongeschikt verklaart, waardoor u deze woning niet meer mag verhuren zolang deze niet wordt in orde gebracht.
Vanaf 1 januari 2020 verstrengt de regeling echter zowel voor de isolatie van daken als van ramen. Bij onvoldoende dakisolatie zal u immers onmiddellijk 15 strafpunten krijgen, met een mogelijke ongeschiktverklaring tot gevolg. Vanaf 1 januari 2020 tot en met 31 december 2022 wordt voor een raam met enkele beglazing 3 strafpunten gequoteerd en voor meerdere ramen met enkele beglazing 9 strafpunten. Vanaf 1 januari 2023 kan het ontbreken van dubbelglas onmiddellijk volstaan voor het ongeschikt verklaren van uw woning.
In principe kan iedereen een onderzoek naar de geschiktheid van uw woning aanvragen bij de gemeente, zoals uw huurders, sociale woonorganisaties of de gemeente zelf. Een geschikte woning en in casu een goed geïsoleerde woning is immers niet alleen van belang voor de eigenaar als verhuurder, maar ook voor de huurder. Naast het algemene belang van de gezondheid van de huurder is vooral de energiezuinigheid van een woning van belang, teneinde torenhoge energiefacturen te vermijden. Wanneer een dergelijk woningonderzoek wordt aangevraagd, zal een wooninspecteur van Wonen-Vlaanderen de woning controleren en hierover een verslag en advies uitbrengen aan de burgermeester. Na afloop neemt de burgermeester dan een beslissing tot het al dan niet ongeschikt verklaren van een woning die in een technisch verslag minstens 15 strafpunten kreeg.
Elke woning die ongeschikt wordt verklaard, wordt vervolgens opgenomen in de Vlaamse Inventaris van Ongeschiktheid en Onbewoonbaarheid. Dit brengt echter toch enkele aanzienlijke gevolgen met zich mee:
- Als de woning na één jaar nog steeds op de inventaris staat, zult u als eigenaar een heffing voor ongeschikte en onbewoonbare woningen moeten betalen, tenzij de inventarisbeheerder u een vrijstelling of opschorting heeft toegekend. Deze heffing kan gewestelijk (gebaseerd op het kadastraal inkomen) of gemeentelijk (naar eigen keuze van de gemeente) zijn. Wanneer u echter aan de nodige renovatiewerken zal beginnen, zal de gemeente haar heffing opschorten.
- Zolang de woning op de inventaris staat, rust er ook een recht van voorkoop op, op basis waarvan bepaalde overheden het recht krijgen om bij voorrang op een kandidaat-koper de woning aan te kopen.
- Het verhuren, te huur stellen of ter beschikking stellen van een ongeschikte of onbewoonbare woning is strafbaar. Als verhuurder kan u gestraft worden met een geldboete en/of een gevangenisstraf.
- Het lopende huurcontract kan nietig worden verklaard. De huurder kan het te veel betaalde huurgeld terugvorderen. Dit is meestal een juridische discussie waarover de vrederechter zal moeten beslissen.
- Bij een eventuele herhuisvesting van de huurder dient de verhuurder mogelijks op te draaien voor de kosten.
Indien u het echter niet eens bent met het besluit van de burgemeester, kunt u gemotiveerd beroep aantekenen bij de bevoegde overheid binnen de dertig dagen na de betekening van het besluit. De opname in de inventaris wordt dan automatisch geschorst. De bevoegde overheid heeft dan drie maanden tijd om een beslissing te nemen.
Een ongeschikt verklaarde woning mag u uiteraard ook verkopen indien u de kosten van de renovatiewerken niet op zich wenst te nemen. De notaris zal bij een verkoop echter in elk geval de koper inlichten over deze ongeschiktheid, aangezien de koper de gevolgen van de ongeschiktheid zal dragen zolang deze bestaat. Zo zal de koper de eventuele heffingen moeten betalen, al zal hij daarvan een opschorting krijgen gedurende twee jaar om de nodige renovatiewerken uit te voeren.
Of u nu als huurder of als verhuurder te maken krijgt met een onderzoek naar of een beslissing tot ongeschiktheid van uw woning, u kan steeds bij het team van Lovius Advocaten terecht om u hierin bij te staan.
Willem-Alexander Devlies
Advocaat