Maar wat verandert er nu concreet en voor wie?
Algemeen ligt de focus van de nieuwe wetgeving op een eenvoudiger en vlotter beheer van de meergezinswoningen en op de optimalisatie van de vereniging van mede-eigenaars (VME).
De voornaamste wijzigingen en nieuwigheden voor u als mede-eigenaar op een rijtje:
1. Sterkere positie van de mede-eigenaar
Door de nieuwe regelgeving kan de VME eenvoudiger beslissingen nemen over belangrijke werken tijdens de algemene vergadering.
Daar waar er vóór de nieuwe wet een 3/4 meerderheid vereist was om belangrijke werken aan de gemene delen van een meergezinswoning te laten uitvoeren, is er nu nog slechts een 2/3 meerderheid nodig. Zo wordt dan ook bijvoorbeeld het laten uitvoeren van werken aan een gemeenschappelijke lift gemakkelijker.
Een volstrekte meerderheid (meer dan 50%) is thans vereist voor wettelijk opgelegde werken en ook met betrekking tot de afbraak en de totale wederopbouw van het gebouw wordt er een versoepeling ingevoerd. Meer bepaald is er thans een 4/5 meerderheid nodig - in plaats van unanimiteit vroeger - in het kader van een afbraak van het gebouw omwille van de veiligheid of hygiëne, of wanneer de kostprijs van aanpassingswerken buitensporig zou zijn.
Sedert 1 januari 2019 dienen de mede-eigenaars die hun appartement verhuren trouwens verplicht hun huurder(s) te informeren over de genomen beslissingen binnen de algemene vergadering.
Ook voorziet de nieuwe wet in de aanleg van een verplicht reservekapitaal uiterlijk vijf jaar na de oplevering van de gemeenschappelijke delen van het gebouw, tenzij de algemene vergadering met 4/5 meerderheid beslist om geen reservefonds aan te leggen. De doelstelling hiervan betreft de aanleg van een “spaarpot” met het oog op het financieren van werken betreffende de aanpassing van het gebouw aan de nieuwe regelgeving (o.a. dakisolatie, dubbele beglazing…).
2. “De betaler beslist”
Het principe wordt ingevoerd dat louter de mede-eigenaars die meebetalen aan een bepaalde kost hierover mogen stemmen. Dit principe geldt op voorwaarde dat die beslissingen het gemeenschappelijk beheer van de mede-eigendom niet in het gedrang brengen.
Zo zal bijvoorbeeld de mede-eigenaar van de gelijkvloerse verdieping die op basis van de statuten niet moet meebetalen in de kosten van de lift, niet meer mogen meebeslissen over de lift.
3. Recht om infrastructuur aan te leggen
Met het oog op een soepelere toegang tot moderne energie- en telecommunicatiemiddelen zoals internet, een laadpunt voor een elektrische wagen, airco... voorziet de nieuwe wetgeving in de mogelijkheid voor individuele mede-eigenaars en erkende nutsoperatoren om kabels, leidingen en bijbehorende faciliteiten in of op de gemene delen aan te brengen, te onderhouden of te hernieuwen. Deze werken dienen het optimaliseren van de infrastructuur op het vlak van energie, water of telecommunicatie tot doel te hebben en mogen geen financiële last inhouden voor de andere individuele mede-eigenaars of de VME. De overige mede-eigenaars beschikken evenwel over een verzetsrecht in geval zij menen een rechtmatig belang hiertoe te hebben.
4. Reglement van interne orde verplicht
Naast de basisakte en het reglement van mede-eigendom (samen “de statuten” genoemd) dient er thans ook verplicht een reglement van interne orde te worden opgesteld door de syndicus.
Vóór de hervorming van de Wet op de mede-eigendom was het reglement van interne orde een huishoudelijk reglement waarin leef-, gedrags- en huishoudelijke regels werden opgenomen. Na de hervorming is het opstellen van dit reglement niet enkel verplicht geworden, doch dient dit document ook verplicht de regels betreffende de wijze van bijeenroeping, werkwijze en bevoegdheid van de algemene vergadering te omvatten, alsook de regels betreffende de syndicus (wijze van benoeming, omvang opdracht, duur mandaat…) en ten slotte de jaarlijkse periode van 15 dagen waarbinnen de gewone algemene vergadering plaatsvindt. Uiteraard mag het reglement van interne orde ook nog steeds andere huishoudelijke regels omvatten, waarbij onder andere gedacht kan worden aan afspraken over het uitzicht van het gebouw en regels omtrent lawaai, huisvuil en dergelijke.
De hervorming van het appartementsrecht heeft bijgevolg niet enkel een impact op de syndicus, maar ook op de VME’s en individuelen.
Het team van Lovius Advocaten staat dan ook ter beschikking voor meer informatie over deze materie en een advies op maat.
Isabelle MELLAERTS
Advocaat